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国有资产拍卖需多元化服务
发布时间: 2021-08-31 | 浏览次数: 398次

国有资产拍卖 行业恢复期的突破口

      我国拍卖行业的恢复,得益于国家改革开放,是摈弃计划经济、走市场化道路的必然结果。恢复之初,市场和拍卖行为对于行业而言,几乎是一张白纸,拍卖企业是有了,市场在哪里?标的在哪里?有了标的怎么运作?是放在行业面前实实在在的一道道难题,中西部地区情况更甚。行业从零开始,积极活动于市场、活动于有资产处置权的部门,无数次的碰壁,高兴而去,失望归来。但是行业没有气馁、没有放弃,而是认真吸取教训,总结经验,及时调整策略,屡败屡战,终于让手中的木槌一次次响起。回顾历史,可以看到,我国拍卖行业最早的突破口就是国有资产、广泛意义上的公共资源。行业由此起步,并在长期的实践中摸索、总结、提炼、形成了一整套区别于市场上其它业态、专属于拍卖行业特有的工作模式、工作方法,标的处置程序涵盖并细化到拍卖前、拍卖中、拍卖后的各个环节,包括与委托人、竞买人、买受人、政府有关权利部门的协调、配合等工作,是一个系统工程。事实证明,拍卖行业是对市场最为敏感、最善于开拓市场、特别能战斗的团体,是一个智慧者集聚的行业。为所有委托方高质量处置各类资产提供最优质服务,以实现处置资产价值最大化为目的,在中国特色社会主义建设进程中实现行业本身价值是行业的初心和使命所在。

当前我国拍卖行业面临的形势

      在很长时间里,我国的拍卖行业在处置国有资产工作中提供了优质服务,公开公平,透明度高的拍卖行为,实现了国有资产处置价值最大化,有效堵住了国有资产流失的漏洞,使得国有企业甩掉包袱、轻装上阵,拍卖行业的辛勤劳动得到了社会和国有资产委托方的认可和好评。随着改革进入深水区,国际国内社会环境和市场发生了巨大变化,尤其是互联网快速、深度融入市场和社会生活,作为中介服务机构的拍卖行业首当其冲受到猛烈冲击。首先是传统市场不断被蚕食,业务份额不断缩小,而新的市场开拓乏力,整体进展缓慢、零星,愿景不明朗,行业仍然处于调整阶段,整体状况不容乐观。其次,委托方要求不断提高,而佣金不断缩水,且趋于常态化;第三,与现行法律法规不相吻合的拍卖行为不断出现,尤其是市场的进一步放宽、放开,包括传统的合作伙伴、电商平台、个人都跃跃欲试或者已经行动,对行业形成巨大威胁。尽管如此,经过几年的博弈、坚守和开拓,近年来我国拍卖行业从不理解、埋怨、消极、彷徨到抱团过冬,再到现在的抱团破局、突出重围,市场出现了可喜变化。实践中,中西部地区凭借资源优势,实现了弯道超车,不少省份在农副产品、生产资料、政府和金融系统、集体资产处置方面取得重大突破,市场化程度进一步提高,贵州的辣椒、云南的鲜花、福建云南的茶叶、国有建设用地使用权拍卖活动此起彼落。与此相反,原来拍卖市场一直比较活跃、拍卖业务量一直比较大的东部沿海部分地区以及一些头部企业拍卖业务却陷入低谷,传统业务持续受到分割、蚕食,佣金大幅度下降,成交量大幅度下降,原来国内拍卖成交额居于首位的广东省,近年处于大幅度萎缩状态,形势堪忧。

拍卖在国有资产交易中具有特殊优势

       作为一种完全市场化的交易方式,拍卖与生俱来的交易程序尤其适合国有资产的处置。作为资产处置能力和企业规模处于世界行业领先地位的我国拍卖行业在处置国有资产拍卖具有特殊的优势:第一,具有处置国有资产悠久历史,从上世纪80年代中期国营沈阳防爆机械厂所有资产等拍卖开始,延续至今,行业积累了丰富经验,形成了诸多成功案例,处置国有资产得心应手。第二,在长期的实践中形成了一整套完整、规范的运作程序。第三,与需要办理权利类标的有关政府职能部门有良好的合作和协调能力,即便是在互联网时代,繁复冗杂的线下服务如标的尽职调查、瑕疵排除、宣传招商、组织拍卖、标的转移、权属过户等,这是行业的优势,电子商务平台的短板。第四,具有很强的招商能力,在自己周围已经形成宽泛、有实力的买家队伍。第五,尤其擅长处置零星、分散、特殊性、大批量、专业性强资产的能力。上述这些是行业的宝贵财富和核心竞争力,是拍卖行业参与国有资产处置的保证和至今仍然得以坚守国有资产和公共资源拍卖的实力所在。应该看到,现行法律、法规、行政规定并没有一刀切的将拍卖行为拒之门外,在大力提倡“放管服”和反垄断大背景下,法制和市场环境正在发生变化。行业应该抓住机会,积极争取,其中公共资源交易中心应该成为行业努力争取业务的重要阵地,行业应该积极行动,实现与公共资源交易中心的密切合作。当前世界和我国处于百年大变局之际,新冠疫情和西方国家地缘政治以及对我国崛起的围堵,使得国内外经济形势和市场均发生了巨大变化,对于拍卖行业而言,危机和机会共存在。在行业最为困难的时候,不忘初心,行业、企业以及每一个从业人员发挥聪明才智,充分利用各种机会、各种关系,努力宣传、据理力争,为行业健康发展再立新功,团结一致,方能助力行业摆脱困境。

困难面前行业应与时俱进

       困难当前行业应该与时俱进,提升服务能力,为委托方提供一揽子解决方案。要整合和提升行业服务范围和能力,全方位、全天候为委托方服务,这是行业必须尽快完成的工作。笔者以为,当务之急,行业应该做好以下几件工作:充分发挥行业两个平台的作用,首先建立联席会议制度;第二步实现数据共享;第三步实现技术共享;进一步探讨按照现代化企业制度实现公司改造的可能性和途径,通过整合,使行业两个平台真正成为专业化程度最高的国有资产、公共资源以及其他委托人处置资产的最佳平台和行业争取国有资产拍卖的坚强后盾,从而彻底改变互联网时代行业落后于形势,两手空空,在市场上处处被动、进退维艰的尴尬状况。迅速改变行业业务能力参差不齐、竞争力差的局面。上海高级法院审定并在司法辅助工作中实施的“拍辅通”是迅速提升行业处置各类资产尤其是国有资产最现成、最标准、最有效的模本。在中拍协统一安排下,按照“拍辅通”规范的程序、工作步骤对全行业进行业务培训,迅速并真正的改变行业服务能力参差不齐、欠规范、不全面、效率低、专业化程度差、信息不畅通、风险防范能力不足、委托方对标的处置情况和机构服务能力了解难等状况,使行业运作能力整体得到大幅度提升,真正具备为委托方提供全方位、优质、高效服务的能力,真正实现全行业业务能力提升、行为规范、信息畅通、转型升级、与市场同步前行的目标。在坚守和巩固现有国有资产拍卖业务的同时,充分发挥行业内企业、员工的作用,四面出击,宣传、推荐行业、推荐企业,为委托方提供资产处置一揽子解决方案,努力争取政府管理部门、国有资产管理方、公共资源交易中心的理解和支持,参与国有资产处置,努力成为各地公共资源交易中心拍卖行为的主持人。

国有资产拍卖案例

          一、 委托情况上海老庙拍卖公司接受委托,对权利人工商银行、农商银行、长城资产、信达资产名下的国有资产抵押物,位于上海奉贤区泰日镇大叶公路118号、头桥镇大叶公路87号的房地产标的进行拍卖。


         二、标的情况在接受委托后,公司对标的进行了实地勘查,发现如下问题:1、 该标的抵押权人涉及工行、农行、长城资产、信达资产等多个所有人,情况十分复杂。2、 标的地理位置特殊,地跨奉贤区二个镇政府,其中一个标的分别属于二个不同区域管辖范围。3、 抵押标的面积与预测面积不符。4、 该标的部分资产已处置,但没做权属变更。5、 该标的部分面积为划拨土地(黄证),不能进行产权交易。6、 该标的面积中厂房部分已被全部打通,面积与权证不对应。7、 该标的权利人不配合,从“进门”开始就一路设置障碍。8、 该标的权利人为非正常纳税户,企业有欠税且所欠税费金额不明。9、 该标的上建造的厂房已被打通且内有大量堆放物。

        

       三、拍卖运作过程针对上述九大难题,公司凭借以往处置类似资产的经验,决定从以下几方面着手运作:1、 至奉贤区房地产交易中心查阅房产信息。2、 至规土局了解划拨土地(黄证)可否变性(绿证)。3、 至测绘局调取房地地籍图纸。4、 走访四家银行资产管理部门,了解标的面积情况,听取委托方有关处置要求及资产已转让无变更权力情况说明。5、 走访标的权利人注册的税管分局,了解欠税情况,对税管政策的可行范围进行探讨,以便在拍卖后在税政允许范围内,合情、合理、合法避税,力争实现抵押权人利益最大化,确保国有资产不损失,确保资产回收成功。6、 走访标的相关权利人,告知此次标的处置的必然性,要求相关权利人全力配合,有困难可以提出来,协商配合解决。7、 标的权力人提出拍卖标的需要按平方米交纳“粮差”补偿款的要求,公司在听取请求后,要求标的权利人不设难,不阻扰,全力配合。


          四、解决问题的办法1、 公司汇总了房产面积分配图,分别对抵押权人的面积按份划分清楚。2、 根据图纸信息,至标的实地对产证面积进行人工测量,并进行分别标识,做到分厘无误差。3、 根据实地测量得到的面积,走访抵押权人和标的权利人,让抵押权人和标的权利人确认该份面积,做到分厘无误差。4、 根据标的权利人要求解决粮差补偿款问题,经过协调确定分别按不同的房地产权证号和土地状况及房地产现有承租情况,将整个房地产分为5个标的,并在大叶公路房地产拍卖的专项协议中,明确了不同标的的买受人须按当地镇政府的要求,一次性支付不同金额的粮差补偿款项(即按土地价值的30%由买受人支付),作为竞买的必要条件。5、 根据四家抵押权银行要求,分标的各自清算,要求确定拍卖规则,落实到具体拍卖标的。6、 根据走访管理部门了解的情况,针对(黄证)划拨土地不能产权交易的特殊性,公司决定分二步走。第一步,先将“绿证”可处置的先拍;第二步,再协调“黄证”标的的拍卖。先易后难,分阶段实施,首拍成功即进行第二轮拍卖。7、 经过多次走访规土局和房产交易中心,多次协调后最终达成一致,黄证拍卖后产证变“姓名”不变性质,这样就可以解决国有资产拍卖权力转移的问题,也使国有资产回收解除了障碍。8、 拍卖国有资产处置最难的一块就是拍卖后的过户税收,公司多次与税管局、财政局协调后,得到认可,确定先行安置不交税收,在后期一并清算,这样就为国有资产连本带息的全部回笼奠定了基础。正是由于公司在整个拍卖前期工作中的努力和付出,顺利解决了一个接一个依附在标的物上、许多可能无法解决的难点和矛盾,保证了该标的如期上拍。结束上述工作后,大叶公路房地产专项拍卖会如期举行,总共5个标的,成交4个,成交金额达24865.92万元,为当地农民预收粮差补偿款583.27万元。拍卖会的成功举办,既维护了受理和执行该案的人民法院的形象,及时回拢了各个债权银行和资产公司的国有资产,也让拖欠长达10 年之久的农民粮差补偿款得到了一定的补偿,为确保一方的稳定做出了贡献。


          五、做好服务是拍卖人的职责作为拍卖人,举槌拍卖仅是几秒钟之事,但在敲槌的前前后后有着拍卖人的不懈努力和甜酸苦辣,拍卖绝对不是一拍就成的事,要想做好拍卖,服务是关键,而做好服务,首先要依法合规;其次,一定要对相关政策全面掌握,对每个步骤所涉部门都要一一沟通,持之以恒。碰到困难,不气馁、不退缩,一次不行、二次、三次、无数次,直至解决困难为止,这就是拍卖人的信念:服务好每个人,把每个标的都当作自己的事情做。就是我们的责任:不怕苦,碰到危险难事不回避,克服困难,勇于解决,更是我们拍卖人义不容辞的职责。作为拍卖人而言,为每一位权利人、被执行人、买受人提供最好的服务,让他们得到最满意的结果,这是拍卖公司最欣慰和自豪的。


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